O regime de moratória nas rendas aplica-se a rendas devidas a partir de 1 de Abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo da vigência do estado de emergência.
2020/04/14

Na sequência do Estado de Emergência (EE) declarado no dia 18 de Março, e reconhecendo que esse contexto veio diminuir rendimentos durante esse período, a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, estabelece um regime excepcional para as situações de mora no pagamento das rendas.

Este regime é o que hoje mais se designa como moratória nas rendas ou moratórias.

 

Em que consiste este regime de moratória nas rendas?

 

A moratória nas rendas traduz-se na flexibilização no pagamento das rendas aos arrendatários habitacionais que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos como consequência directa das limitações decretadas no âmbito do Estado de Emergência.

 

Como se aplica o regime de moratória nas rendas?

 

O artigo 3.º da Lei n.º 4-C/2020 estabelece que, no caso de arrendamentos habitacionais, a redução de rendimentos relevante para efeito de aplicação das medidas excepcionais nela previstas corresponde a uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do/a arrendatário/a ou do/a senhorio/a face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior. A questão ficou por definir – como se fazia prova desta quebra?

 

O que trouxe a Portaria n.º 91/2020 de novo ao regime de moratória nas rendas?

 

A Portaria n.º 91/2020, publicada hoje, dia 14 de Abril, define os termos em que é efectuada a demonstração da quebra de rendimentos para efeito de aplicação do regime excepcional de moratória nas rendas a situações de incapacidade de pagamento das rendas habitacionais.

 

A que período deve ser aplicado o regime de moratória nas rendas?

 

O regime de moratória nas rendas aplica-se a rendas devidas a partir de 1 de Abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo da vigência do estado de emergência.

 

A moratória nas rendas em arrendamentos habitacionais e não habitacionais

 

Para usufruir do regime de moratória nas rendas no caso de arrendamentos habitacionais é necessário apresentar prova cumulativa de

  1. quebra superior a 20% do rendimento do agregado familiar
  2. taxa de esforço do agregado familiar superior a 35%.

Esta prova é feita através de apresentação de recibos de vencimento, declaração de entidade empregadora ou declaração de compromisso de honra. Neste último caso, pode incorrer em crime de falsas declarações se for provada a falsidade das mesmas.

Efeitos da aplicação do regime da moratória nas rendas nos casos de arrendamento habitacionais:

  1. senhorio/a não tem direito à resolução do contrato com base na mora das rendas vencidas;
  2. possibilidade de pagamento nos 12 meses subsequentes e em duodécimos.

 

Para usufruir do regime de moratória nas rendas no caso de arrendamentos não habitacionais é necessário apresentar prova cumulativa de

  1. quebra superior a 20% do rendimento do agregado familiar;
  2. que essa quebra seja provocada pelo não pagamento das rendas devidas.

Efeitos da aplicação do regime da moratória nas rendas nos casos de arrendamento não habitacionais:

  1. arrendatário/a pode diferir pagamento das rendas vencidas durante o EE e no primeiro mês subsequente para os 12 meses seguintes em duodécimos;
  2. não aplicação de penalidades por mora (que abrange outros tipos de arrendamentos como, por exemplo, em espaços comerciais);
  • a mora prevista no artigo 1041.º do Código Civil não pode ser invocada com fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção dos contratos.

Não encontramos expresso todos os estabelecimentos que estejam abrangidos pelo regime de moratória nas rendas no caso de arrendamentos não habitacionais, mas arriscamos dizer que é seguro concluir, conjugando várias recentes alterações legislativas – nomeadamente em relação ao lay-off e definição de crise empresarial encontrado no Decreto-Lei n.º 10-G/2020 – e o espírito das mesmas no actual cenário, que é dada margem a todos os estabelecimentos.

 

Deixamos aqui um exemplo de como o regime da moratória nas rendas pode ser concretizado

 

Arrendatário/a comunica e prova a senhorio/a os dois requisitos para usufruir do regime de moratória nas rendas e o pagamento da renda suspende a partir de Abril. O EE termina no final de Maio.

moratória nas rendas

Quadro 1: O novo regime especial de moratória nas rendas

 

Quando devem os/as arrendatários/as comunicar que pretendem esta ao abrigo do regime especial de moratória nas rendas?

 

Os/As arrendatários/as que não consigam pagar a renda “têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar”, sendo que em relação às rendas que se vençam entretanto a notificação pode ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor deste diploma, ou seja, até dia 20 de Abril.

 

Uma chamada de atenção para a privacidade e protecção de dados que cremos ficarem especialmente fragilizadas se o/a arrendatário/a tiver de partilhar os seus dados, vencimentos e rendimentos com o/a senhorio/a. Uma alternativa será, se for o caso, apresentar a declaração de lay-off que representa necessariamente uma quebra de um terço do vencimento cumprindo, assim, o requisito da quebra superior a 20% do rendimento. Contudo, em caso de agregado familiar, esta sugestão poderá ser falível se os devidos factores de correcção não permitirem este raciocínio.

 

Por fim, três definições a ter em conta na aplicação do regime de moratória nas rendas:

I. Consideram-se rendimentos:

  • no caso de rendimentos de trabalho dependente, o respectivo valor mensal bruto;
  • no caso dos rendimentos empresariais ou profissionais da categoria B do CIRS, o valor antes de IVA;
  • no caso de rendimento de pensões, o respectivo valor mensal bruto;
  • no caso de rendimentos prediais, o valor das rendas recebidas;
  • o valor mensal de prestações sociais recebidas de forma regular;
  • o valor mensal de apoios à habitação recebidos de forma regular
  • os valores de outros rendimentos recebidos de forma regular ou periódica.

II. A taxa de esforço é a percentagem do rendimento que uma pessoa ou família gasta com a renda da casa.

III. A Portaria nº 91/2020 veio também confirmar que a noção de agregado familiar a aplicar no regime de moratória nas rendas é a que encontramos no código de IRS (CIRS).

 

Acrescentamos que o IHRU – Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. concede empréstimos para pagamento de renda aos/às arrendatários/as, estendendo semelhante apoio aos/às senhorios/as que fiquem em situação de carência económica devido à falta de pagamento de rendas pelos seus arrendatários, em cumprimentos de determinadas condições.

 

Se precisar de saber mais sobre este regime de moratória nas rendas ou a sua situação não estiver neste artigo contemplada, contacte o nosso escritório.

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